(Tranh chấp hợp đồng tặng cho nhà số 4- Lê Văn Hưu-TP. Hồ Chí Minh)

Nhà số 4 Lê Văn Hưu, phường Bến Nghé, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh do bà Văn Anh Muội đứng tên sở hữu chủ. Ngày 15/5/2008, bà Muội ký hợp đồng tặng cho bà Văn Anh Kim (chị gái của bà Muội) nhà số 4 Lê Văn Hưu. Hợp đồng đã được công chứng và sau đó bà Kim đã được sang tên sở hữu. Ngày 09/3/2010, bà Muội khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho nhà với lý do việc cho nhà chỉ là giả tạo khi bà đang bị bệnh hiểm nghèo với mục đích để bà Kim quản lý, nếu bà Muội chết sẽ chia nhà cho một số anh chị em.

Bà Kim không đồng ý trả nhà cho bà Muội vì cho rằng thực chất nhà số 4 Lê Văn Hưu là của cha mẹ để lại cho bà nhưng khi chưa đủ điều kiện đứng tên thì phải để bà Muội đứng tên (bà Kim định cư tại Canada); nay bà đã đủ điều kiện sở hữu nhà nên bà Muội cho lại nhà là tự nguyện, đúng thỏa thuận trong gia tộc.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 762/2011/DS-ST ngày 01/6/2011 TAND thành phố Hồ Chí Minh đã xác định hợp đồng tặng cho nhà giữa bà Muội và bà Kim là hoàn toàn hợp pháp và đã có hiệu lực nên bác yêu cầu xin hủy hợp đồng tặng cho nhà. Bà Muội kháng cáo. Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 29/2011/DS-PT ngày 09/11/2011, Tòa Phúc thẩm TAND tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã xác định bà Kim chưa phải là người trực tiếp hoạt động đầu tư được cấp giấy chứng nhận đầu tư nên chưa phải là đối tượng được nhận cho nhà theo quy định của pháp luật nên đã tuyên bố hợp đồng tặng cho nhà vô hiệu.

Bản án phúc thẩm bị Viện trưởng VKSND tối cao kháng nghị giám đốc thẩm. Kháng nghị giám đốc thẩm cho rằng: Bà Kim chưa đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng vẫn được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất; đề nghị hủy án sơ thẩm, phúc thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại theo hướng cho bà Kim được hưởng giá trị nhà đất tặng cho bằng tiền.

Tại phiên họp ngày 13/11/2013, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao  đã quyết định không chấp nhận Kháng nghị giám đốc thẩm của Viện trưởng VKSND tối cao, giữ nguyên Bản án phúc thẩm. Quyết định giám đốc thẩm của Hội đồng Thẩm phán có một số vấn đề pháp lý quan trọng sau:

1.Về việc không công nhận cho hiện vật thì có thể công nhận cho giá trị hay không:

Đối tượng của Hợp đồng tặng cho ngày 15/5/2008 là nhà số 4 Lê Văn Hưu bằng hiện vật. Ý chí của hai bên tham gia hợp đồng là cho nhau nhà số 4 Lê Văn Hưu bằng hiện vật chứ không có thỏa thuận nào khác. Do vậy, nếu hợp đồng tặng cho nhà bằng hiện vật bị vô hiệu là vô hiệu toàn bộ hợp đồng chứ không thể xác định phần hợp đồng cho bằng giá trị có hiệu lực vì thực tế không có thỏa thuận nào là cho bằng tiền.

2.Về việc xác định  điều kiện là người đầu tư lâu dài tại Việt Nam:

Hợp đồng tặng cho nhà số 4 Lê Văn Hưu giữa bà Muội và bà Kim chỉ có một vấn đề  có thể dẫn tới vô hiệu là tư cách chủ thể nhận tặng cho. Xét về thời gian cư trú thực tế thì bà Kim đã về Việt Nam nhiều lần nhưng mỗi lần cư trú tại Việt Nam không quá 3 tháng nên chưa đủ điều kiện về thời gian cư trú theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 Luật Nhà ở.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 126 Luật Nhà ở thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tại Khoản 4 Điều 65 Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 26/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã quy định: “ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài ở Việt Nam là người trực tiếp hoạt động đầu tư, được cấp giấy chứng nhận đầu tư.”

Ỏ thời điểm ký kết hợp đồng tặng cho nhà ở bà Kim là thành viên của Công ty TNHH An Cát, được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh ngày 18/5/2006. Theo xác định của Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hồ Chí Minh  tại Công văn số 9057 ngày 08/11/2011 thì: “Giấy chứng nhận  đăng ký kinh doanh do Phòng Đăng ký kinh doanh cấp với loại hình doanh nghiệp: công ty TNHH, công ty cổ phần, doanh nghiệp tư nhân… và Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp không phải là Giấy chứng nhận đầu tư”. Theo xác định của Bộ Kế hoạch và Đầu tư tại Công văn số 8244 ngày 23/10/2013 thì: “Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh không đồng thời là Giấy phép đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư”. Vì vậy, bà Kim chưa đủ điều kiện để công nhận là người đầu tư lâu dài tại Việt Nam; Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm, tuyên bố hợp đồng tặng cho nhà số 4 Lê Văn Hưu vô hiệu là đúng quy định của pháp luật.

Vấn đề pháp lý có thể rút ra là:

1.Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh không đương nhiên là Giấy chứng nhận đầu tư nên người Việt Nam định cư ở nước ngoài mới chỉ được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh chưa được coi là người đầu tư lâu dài tại Việt Nam.

2.Hợp đồng tặng cho hiện vật vô hiệu là vô hiệu toàn bộ hợp đồng chứ không thể công nhận tặng cho giá trị.